Какую планировку выбрать в новостройке: евродвушка или двушка, студия или однокомнатная
Если смотреть на планировку как на актив, который когда-то придётся продавать или сдавать, логика простая: чем понятнее квартира массовому покупателю, тем легче она уходит. Классическая двушка с изолированными комнатами и однушка с отдельной кухней ликвиднее евродвушек и студий, но и стоят обычно дороже. Студия и евродвушка — это компромисс по метражу и цене, и брать их стоит осознанно, понимая, кому вы потом это продадите.
Когда меня спрашивают, какую планировку выбрать в новостройке, я обычно отвечаю встречным вопросом: а что вы будете с ней делать через пять-семь лет? Большинство покупателей думают о том, как им жить сейчас, и это нормально. Но планировка — это ещё и ликвидность: насколько быстро и без потери в цене вы сможете её продать или сдать. Я смотрю на квартиру двумя глазами одновременно — своими и глазами будущего покупателя.
Почему ликвидность планировки важнее, чем кажется
Планировка — это то, что нельзя переделать. Ремонт можно поменять, мебель выбросить, даже стены подвинуть иногда можно, но если у вас студия в доме, где половина квартир — студии, вы продаёте не квартиру, а место в очереди среди таких же. Ликвидность — это не биржевой термин, это про то, сколько людей захотят купить именно вашу квартиру и насколько они готовы торговаться.
В Уфе это особенно заметно: город вытянут вдоль полуострова между Белой и Уфой, и районы сильно отличаются по спросу. Но даже в хорошем районе неудачная планировка тормозит сделку. Я видел, как квартира в нормальной локации висела в продаже месяцами только потому, что это была студия с кухней-нишей без окна. Покупатели приходили, смотрели и уходили.
Студия или однокомнатная: где проходит граница
Студия и однокомнатная — это не одно и то же, хотя в объявлениях их часто путают. Однокомнатная — это квартира с отдельной кухней и отдельной комнатой. Студия — это одно пространство, где кухня, столовая и спальня совмещены, а санузел обычно один и маленький.
Главное отличие с точки зрения ликвидности — кому вы потом это продадите. Однокомнатную купят и одинокий человек, и пара, и родители для студента, и инвестор под сдачу. Студию купят в основном под сдачу или как первое жильё человеку без семьи. Круг покупателей уже, и это влияет на скорость продажи.
Есть ещё нюанс: студии часто строят в домах, где их много. Если в вашем подъезде двадцать студий и все выходят на одну сторону, вы конкурируете с соседями по цене. Это не значит, что студия — плохо. Это значит, что покупать её надо дешевле, чем однокомнатную, и понимать, что при продаже придётся торговаться.
Евродвушка или двушка: что выбрать
Евродвушка — это квартира, где есть одна полноценная спальня и второе помещение, совмещённое с кухней-гостиной. Классическая двушка — это две изолированные комнаты и отдельная кухня.
С точки зрения жизни евродвушка часто удобнее: большая кухня-гостиная, где собирается семья, и отдельная спальня. Но с точки зрения ликвидности классическая двушка выигрывает. Потому что её купят и семья с ребёнком, и двое взрослых, и те, кто хочет сдавать комнату. Евродвушку купят в основном люди, которые готовы жить в формате «кухня-гостиная плюс спальня» — а это не все.
Я бы не сказал, что евродвушка — плохой выбор. Просто надо понимать: если вы покупаете её в доме, где таких большинство, при продаже вы будете конкурировать с соседями. Если евродвушек в доме мало, а классических двушек много, ваша может уйти быстрее. Это вопрос не планировки самой по себе, а того, насколько она редкая в конкретном доме.
Сравнение планировок по ликвидности
| Планировка | Кому подойдёт | Круг покупателей при продаже | Насколько легко продать |
|---|---|---|---|
| Студия | Первое жильё, сдача | Узкий: инвесторы, одинокие | Средне, зависит от цены |
| Однокомнатная | Первое жильё, сдача, родители | Широкий: пары, инвесторы, родители | Легко |
| Евродвушка | Пара, семья без детей | Средний: пары, молодые семьи | Средне |
| Классическая двушка | Семья с ребёнком, сдача | Широкий: семьи, инвесторы | Легко |
Эта таблица — не истина в последней инстанции. В конкретном доме и районе расклад может быть другим. Но общая логика такая: чем больше людей захотят в этой квартире жить, тем легче вы её продадите.
Планировки, которые трудно продать
Есть планировки, которые я бы взял только с большой скидкой или не взял бы вообще. Первая — студия с кухней-нишей без окна. В Уфе такие встречаются, и они плохо продаются, потому что даже инвесторы понимают: жить там некомфортно, а значит, и сдавать сложно.
Вторая — квартира с одной комнатой, но большой кухней, где кухня явно больше комнаты. Это евродвушка наоборот: спальня маленькая, а гостиная огромная. Для жизни может быть нормально, но при продаже покупатели видят маленькую спальню и уходят.
Третья — квартиры с неправильной геометрией: длинные коридоры, комнаты-пеналы, окна только на одну сторону и в колодец. Я бы насторожился, если окна выходят во двор-колодец: это и свет, и вид, и ликвидность.
Четвёртая — слишком большие студии. Если студия по площади приближается к однокомнатной, но стоит как однокомнатная, покупатель выберет однокомнатную. Студия имеет смысл только тогда, когда она заметно дешевле.
Что я проверяю первым делом
Когда я смотрю планировку, я первым делом проверяю, сколько таких же квартир в доме. Если в подъезде двадцать одинаковых студий, это тревожный знак. Второе — окна: куда выходят, сколько света. Третье — можно ли переделать планировку под себя: не несущие ли стены, есть ли возможность объединить или разделить комнаты.
Ещё я смотрю на соотношение площади комнат и кухни. Если кухня меньше шести квадратов, это уже неполноценная кухня, и при продаже это будут отмечать. Если комната меньше девяти квадратов, это тоже вопрос.
И последнее — я смотрю на планировку в контексте района. В Уфе транспортная доступность решает многое: если квартира в пригороде вроде Зубово или Нагаево, но планировка неудачная, продать её будет сложнее, чем такую же в Кировском или Ленинском районе. Потому что в пригороде покупатель менее терпим к недостаткам: он и так едет далеко, ему нужна нормальная квартира.
Кому подойдёт, кому нет
Студия подойдёт тому, кто покупает первое жильё и хочет вложить минимум, или инвестору под сдачу. Не подойдёт семье с ребёнком и тому, кто планирует жить там долго.
Однокомнатная подойдёт одинокому человеку, паре без детей, родителям для студента, инвестору. Не подойдёт семье с двумя детьми — будет тесно.
Евродвушка подойдёт паре или семье с одним маленьким ребёнком, если они готовы жить в формате кухня-гостиная. Не подойдёт тем, кому нужны две изолированные комнаты.
Классическая двушка подойдёт семье с ребёнком, а также тем, кто хочет сдавать одну комнату. Не подойдёт тому, кто хочет большую кухню-гостиную и готов пожертвовать изоляцией.
Что бы выбрал я
Если бы я покупал первое жильё для себя и не планировал семью в ближайшие годы, я бы взял однокомнатную с отдельной кухней. Она ликвиднее студии, и при продаже у меня будет больше покупателей. Студию я бы взял только если разница в цене была бы очень существенной.
Если бы я покупал для семьи с ребёнком, я бы взял классическую двушку с изолированными комнатами. Да, евродвушка может быть удобнее в жизни, но при продаже классическая двушка уйдёт быстрее. Я бы не стал брать евродвушку в доме, где таких большинство.
Если бы я покупал под сдачу, я бы смотрел на однокомнатную или небольшую двушку. Студия под сдачу — вариант, но только если она в хорошем месте и по адекватной цене. Я бы не взял студию с кухней-нишей без окна, даже под сдачу.
Чек-лист перед покупкой
Перед тем как покупать, проверьте: сколько таких же квартир в доме, куда выходят окна, можно ли переделать планировку, соотношение площади комнат и кухни, и насколько планировка подходит району. Если квартира в пригороде, требования к планировке должны быть выше, а не ниже.
Ещё один момент: не покупайте планировку, которую вы не сможете объяснить будущему покупателю. Если вы сами не можете сказать, чем она хороша, кроме цены, — это знак.
Если хотите разобрать конкретную планировку в конкретном ЖК Уфы — напишите, посмотрю и скажу, что думаю. Это бесплатно, и мне самому интересно смотреть на планировки, которые вызывают вопросы.
Частые вопросы
А если евродвушка дешевле двушки — стоит ли брать?
Если разница в цене существенная и вы готовы жить в формате кухня-гостиная плюс спальня, то можно. Но при продаже вы столкнётесь с тем, что круг покупателей уже, чем у классической двушки. Я бы брал евродвушку только с расчётом на то, что продавать придётся дольше или дешевле.
Студия или однокомнатная — что лучше для сдачи?
Для сдачи часто берут студию, потому что она дешевле и окупается быстрее. Но если считать ликвидность, однокомнатная надёжнее: её и сдать проще, и продать потом легче. Я бы смотрел на разницу в цене и на то, сколько студий уже сдаётся в этом доме.
Можно ли переделать евродвушку в классическую двушку?
Иногда можно, если есть возможность поставить перегородку между кухней-гостиной и спальней. Но это зависит от несущих стен и вентиляции. Я бы перед покупкой проверил планировку по проектной декларации и уточнил у застройщика, какие стены несущие.
