Какой этаж лучше выбрать в новостройке: первый, последний или средний

Этаж — это то, что нельзя переделать после покупки. Планировку можно перестроить, отделку заменить, даже соседей со временем пережить, а вид из окна и высоту над землёй — нет. Поэтому я всегда начинаю подбор квартиры не с площади и не с цены, а с вопроса: на каком этаже человек реально будет жить каждый день.

В Уфе это особенно заметно. Город вытянут между Белой и Уфой, многоэтажки растут в Зубово, Нагаево, вдоль проспекта Октября, и от этажа зависит не только вид, но и то, как в квартиру заходит шум с магистралей и насколько быстро утром уезжает лифт.

Первый этаж в новостройке: плюсы и минусы

Первый этаж — самый противоречивый. Его либо берут осознанно, либо избегают.

Плюсы:

• дешевле аналогичной квартиры выше — разница в цене обычно самая заметная именно между первым и средними этажами;
• не зависишь от лифта: утром не ждёшь, вечером не застреваешь, при отключении электричества просто идёшь пешком;
• удобно с коляской, с собакой, с тяжёлыми покупками, пожилым родителям;
• в некоторых проектах есть свой вход или терраса — это уже другая категория жилья.

Минусы:

• шум с улицы и от подъезда слышен сильнее всего;
• если окна на двор-колодец или на парковку, приватности мало — прохожие видят, что у вас происходит;
• выше риск проникновения через окно, особенно если рядом козырёк, клумба или пожарная лестница;
• в домах без качественной гидроизоляции и отмостки первый этаж — это сырость, холодный пол и запахи;
• комары, пыль и выхлопные газы с дороги достаются именно вам.

Что проверять, если смотрите первый этаж: как сделан цоколь и отмостка, есть ли дренаж, куда выходят окна, далеко ли мусорные площадки, парковка, трансформаторная будка и детская площадка. В новостройке по 214-ФЗ всё это видно в проектной декларации и на схеме генплана, а не только на словах менеджера.

Последний этаж в новостройке: за что его любят и чем он неудобен

Последний этаж — это обычно лучший вид, тишина сверху и максимум света. Никто не топает над головой, никто не заливает. Если дом стоит так, что из окна открывается панорама на реку или на город, это реальная ценность, которую не купишь на среднем этаже.

Но у последнего этажа есть техническая сторона, которую надо проверять до подписания ДДУ:

• как устроена кровля: плоская или скатная, есть ли выход на неё, кто и как будет обслуживать;
• где технический этаж или машинное отделение лифта: если прямо над вашей квартирой стоит оборудование, гул и вибрация возможны круглосуточно;
• как решена вентиляция и водоотведение: на верхних этажах напор воды может быть слабее;
• насколько дом теплый: в новостройках с плохой теплоизоляцией последний этаж летом превращается в парник, а зимой быстрее остывает.

По моему опыту, в Уфе последний этаж в панельном доме и последний этаж в монолите — это две разные истории. В монолите с нормальной кровлей и техэтажом проблем обычно меньше. В панели всё зависит от конкретной серии и от того, как застройщик сделал кровельный пирог. Подробнее про разницу конструкций я писал в статье монолит или панель: какой дом выбрать в новостройке Уфы.

Какой этаж лучше: 5 или 15

Это, пожалуй, самый частый вопрос, который я слышу от покупателей. И ответ зависит не от магии цифр, а от того, что вокруг дома.

Если дом стоит в глубине квартала, окнами во двор, а рядом нет магистрали и промзоны — разница между 5 и 15 этажом в основном в виде и цене. Если дом выходит на проспект Октября, на выезд из города или на железную дорогу, то на 15 этаже шум может быть даже сильнее, чем на 5: звук поднимается вверх и не гасится соседними домами. Именно поэтому я не советую выбирать этаж по принципу «чем выше, тем лучше» — сначала смотрите, что за окном.

Что ещё влияет на выбор этажа, кроме высоты

Есть несколько факторов, которые покупатели часто недооценивают.

Лифты. В доме на 25 этажей с двумя лифтами утром будет очередь. В доме на 9 этажей с одним лифтом — тоже, но по другой причине: если он сломается, вы идёте пешком. Смотрите количество лифтов, их грузоподъёмность и наличие пожарного лифта.

Соседние дома. Даже на 15 этаже можно смотреть в стену соседней высотки, если квартал плотный. Проверяйте не только свой дом, но и то, что построят рядом по генплану.

Шумовые источники. Трансформаторная подстанция, парковка, детская площадка, мусорные контейнеры, вентиляция подземного паркинга — всё это слышно на нижних и средних этажах. На верхних — шум магистралей и аэропорта, если район под трассой.

Инсоляция. В Уфе зимой солнца мало, и квартира, которая летом кажется светлой, зимой может стоять в тени соседнего дома. Смотрите, куда выходят окна: юг, восток или запад — лучше, север — темнее.

Кому подойдёт, кому нет

Первый этаж подойдёт:

• семьям с маленькими детьми, если нужен быстрый выход на улицу;
• пожилым людям, которым тяжело подниматься;
• тем, кто покупает под сдачу и хочет сэкономить на цене;
• если есть свой вход или терраса и это осознанный выбор.

Первый этаж не подойдёт:

• тем, кто чувствителен к шуму и запахам;
• тем, кто ценит приватность;
• если окна выходят на парковку, дорогу или мусорку.

Последний этаж подойдёт:

• тем, кто хочет вид и тишину сверху;
• если дом монолитный, с нормальной кровлей и техэтажом;
• если рядом нет высоких соседних домов, которые закроют панораму.

Последний этаж не подойдёт:

• если над квартирой машинное отделение лифта;
• если дом панельный и кровля вызывает вопросы;
• если вы боитесь высоты или не хотите зависеть от лифта.

Что бы выбрал я

Если бы я выбирал квартиру для своей семьи с детьми в Уфе, я бы взял 4–8 этаж в доме до 16–18 этажей. Причины простые: лифт ещё работает нормально, пешком подняться реально, шума меньше, чем на первом, вид обычно есть, а зависимость от лифта не критичная. Если дом стоит в глубине квартала и окна во двор — я бы рассмотрел и 10–12 этаж ради вида.

Для родителей пенсионного возраста я бы взял 2–3 этаж: не первый, чтобы не было сырости и шума, но и не высоко, чтобы можно было спуститься без лифта. Первый этаж — только если есть свой вход и нормальная гидроизоляция.

Для сдачи в аренду я бы смотрел на средние этажи: они ликвиднее при перепродаже и проще сдаются. Студия на первом этаже уйдёт дешевле, а на последнем — может отпугнуть арендатора страхом протечек. Подробнее про выбор квартиры под аренду я писал в статье какую квартиру купить для сдачи в аренду в Уфе.

Типичные ошибки при выборе этажа

Первая ошибка — покупать по принципу «выше значит лучше». В Уфе полно примеров, когда 20-й этаж слышит магистраль громче, чем 5-й.

Вторая — не смотреть, что будет построено рядом. Сегодня у вас вид на реку, а через три года — стена соседнего ЖК. Проверяйте генплан и проекты соседних участков.

Третья — верить, что «на первом этаже не будет шума, потому что окна во двор». Будет: детская площадка, парковка, разговоры, лай собак.

Четвёртая — не проверять технический этаж и лифтовое оборудование над последним этажом.

Пятая — не учитывать транспортную доступность. Если дом стоит далеко от остановок, а до центра добираться с пересадками, этаж уже не спасёт от ежедневных пробок. Транспортную доступность района я разбирал отдельно в статье пробки в Уфе и транспортная доступность районов.

Чек-лист перед покупкой квартиры на конкретном этаже

• Посмотрите генплан и проектную декларацию: что за окном, что построят рядом.
• Проверьте количество лифтов, наличие пожарного лифта и техэтажа.
• Уточните, где машинное отделение лифта и вентиляция.
• Оцените шумовые источники: дорога, парковка, площадка, подстанция.
• Проверьте инсоляцию: куда выходят окна и не закроет ли их соседний дом.
• Для первого этажа — гидроизоляция, отмостка, дренаж, высота окон.
• Для последнего — конструкция кровли, напор воды, вентиляция.
• Сравните цену: разница между этажами может быть существенной, и не всегда она оправдана.

Как купить квартиру в новостройке Уфы на выбранном этаже: по шагам

1. Подбор свободных квартир: смотрим, что есть в продаже на нужных этажах в интересующих ЖК.
2. Расчёт ипотеки или рассрочки: считаем платеж под ваш бюджет.
3. Фиксация и бронь: выбираем конкретную квартиру и фиксируем цену.
4. Одобрение: банк или застройщик подтверждает условия.
5. ДДУ и регистрация: подписываем договор, регистрируем в Росреестре, деньги уходят на эскроу-счёт по 214-ФЗ.

Для покупателя цена та же, что в офисе продаж застройщика: вознаграждение агента платит застройщик, а не вы. Планировки свободных квартир я пришлю по запросу — в статье их не выкладываю, потому что наличие меняется каждую неделю.

Если хотите разобрать конкретный ЖК и этаж под вашу ситуацию — напишите, посмотрю, что есть в продаже, и скажу, что бы взял сам. Это бесплатно и без обязательств.